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(二手書)預售屋全攻略:選屋、簽約、財務、監工、驗收 一本到位
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(二手書)預售屋全攻略:選屋、簽約、財務、監工、驗收 一本到位

出版日期:2014-04-30
ISBN/ISSN:9789861859729
作者:dolin66

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(二手書)預售屋全攻略:選屋、簽約、財務、監工、驗收 一本到位
二手書備註 : 無畫線註記
書況:良好
內容簡介:
預售屋新主張:就是要去看工地!
一般人以為,成屋看得到,預售屋看不到
錯!剛好相反,只有預售屋,你才能「眼見為憑」

據統計,光是一季裡,全台發生的購屋糾紛,
總數超過500件,其中光是施工品質糾紛即高達150件,
你真的要閉著眼睛相信,買成屋才能「眼見為憑」?

成屋只能看到外觀和裝潢,但是預售屋卻可以看到鋼筋、防水材、管線。
作者以其十多來買屋與蓋屋的經驗,告訴你怎樣才是真正的「眼見為憑」!
本書除了教你如何買對預售屋不吃虧之外,
還教你如何選在對的時間去工地、如何從本書的照片看懂工地現場複雜的興建過程,
更教你如何揪出海砂屋、漏水屋,
每個步驟鉅細靡遺不遺漏,
唯有自己親自監工過的愛屋,才能真正買得安心,住得又舒服!

本書作者有參與上億元建案的監工資歷,看過近200間房的經驗,
要把從蓋房到買房,
畢生練就的Pro級功力,一次全部灌給你!
拒絕黑心預售屋,你一定要睜大眼睛:
‧避免買到爛尾樓:和建商簽訂「價金返還」與「不動產開發信託」。
‧充分運用客變需求:運用「看圖說故事」與「有加就有減」兩原則,每分錢都算得一清二楚。
‧檢視安全設計:要求查看房屋的結構圖說及結構計算書,確保安全無虞。
‧監督鋼筋結構:到現地施工勘查鋼筋綁紮,查看建商是否依圖施作。
‧檢視混擬土測試:要求查看氯離子測試結果與混凝土試體實驗後紀錄圖,嚴重不符合規定立即要求退屋。
‧進行防水測試:要求進行試水48小時防水測試,親自到現場確認有無滲漏痕跡。
‧預防建材偷天換日:在契約上要求所有材料與設備,全部都需「經過我本人現場同意後才能安裝」。
作者簡介:
dolin66

個人簡介:
民國66年出生,畢業於國立成功大學土木工程研究所,畢業迄今均從事房屋建築管理工作,曾完整參與上億元之集合住宅興建作業;更於房價高檔盤旋時賣屋,獲利達數倍以上,是一個從買房到蓋房皆有完整經歷的房地產工作者。
同時也是一位喜歡閱讀與分享的網路部落客,現今仍持續在部落格上,針對房地產市場與投資等相關許多經濟議題,提供精闢的見解,希望大家能夠持續關注。。
Blog網址:dolin66的財經討論版 http://blog.xuite.net/dolin66/wretch
dolin66的悅讀享樂誌 http://blog.xuite.net/dolin66/reading
章節試閱:
第一篇 成屋看不見,預售屋才看得見!
如果把房子比喻成人,新成屋就像一個衣著花枝招展、打扮妖嬌美麗的美女,這樣賞心悅目的畫面,會讓你開心的馬上在驗收合格單上簽名。
然而,當你抱著雀躍的心情,準備花錢進行室內裝修後,往往才赫然發現,怎麼窗台邊緣會滲水、浴廁淋浴間會積水、預留的分離式冷氣排水孔無法使用……更誇張的是,有些房子的樑、柱及窗戶周邊,竟然出現裂縫等結構體破壞的跡象,還有外推陽台等不合法二次施工,以致遭人舉報等煩人的問題接踵而來……
■買成屋,真正的黑心你看不見!
「哪有那麼恐怖,別嚇我們了!」
千萬別說不可能,舉個例子,過去位於台北市東湖地區的合家歡社區,十幾年前採取5層連棟、3米寬大氣中庭走廊,豪華的設計,讓許多購屋者趨之若鶩。
然而,建商卻使用海砂做為鋼筋混凝土中的細粒料,於是含量過高的氯離子逐漸腐蝕鋼筋,曾經美輪美奐的建物,如今只剩下鏽蝕斑駁的空屋,還有住戶滿腹的怨氣。目前社區早已「十屋九空」,留下來的住戶多半是因無處可去,不得已才冒險留下。
至於建設公司十幾年來消極避責,讓住戶只能無奈接受這個殘酷的事實。社區名銜下方的那片白色鹽結晶,恰似這群孤立無援的住戶,哭過又乾的淚痕。
相信沒有人希望自己買的愛屋,出現上述案例中那麼嚴重的品質瑕疵,然而新成屋及中古屋是建商早就蓋好的建物,鋼筋、混凝土、防水材等重要的工項早已施作完成,無法以肉眼檢視。
這就好比我們若不透過醫療器具,也無法得知骨骼、器官是否受傷,兩者是一樣的道理。遺憾的是,目前還沒有成熟的非破壞性檢測方式,能夠在上述工項施作完成後,再來進行檢視施作的品質。
根據統計,102年第三季全台發生的購屋糾紛,總數高達532件,其中與施工品質有關的糾紛,單單房屋漏水就有100件、施工瑕疵33件、設備建材不符7件、工程結構及公共工程安全問題8件,以及氯離子檢測3件。各位準備購屋的朋友,您還覺得成屋真的可以「眼見為憑」嗎?
■買預售屋,有三大優勢
成屋所謂的「眼見為憑」,其實只看見了房子的外觀與裝飾材料,你能看見埋在牆壁中的線材與配管嗎?看得見鋼筋的粗細與搭接方式嗎?還有,你看得見防水材塗佈的高度與厚度嗎?
再來,「眼見為憑」意味著房子已經蓋好了,等到此時才發現客廳太大、書房太小,不符合使用需求,你也只能摸摸鼻子,在室內裝修時另外花錢將舊隔間打除,重新依需求隔間。
而相對成屋的這些缺點,預售屋有以下三大優勢:
1.房價給付較為彈性
房價給付較為彈性的優勢,並不是指預售屋可以讓房屋總價降低,而是不像購買新成屋,在簽約後一至二個月內,就必須備妥全額的自付款。
購買預售屋該付的自備款,可以在工程執行的1年至2年內,分階段給付,常見的狀況區分為:簽約金、開工款、地下室完成、結構體完成上樑,及交屋等幾個階段。也因為如此,買方在資金調度上,存在比較寬鬆的給付彈性。
2.可以配合需求辦理「客變」
因為預售屋賣出時房子還沒蓋好,所以不影響整體結構及使用安全的部分(如房子的內部隔間、裝修材質等),建商通常會允許購屋者依自己的需求進行變更,這也就是俗稱的「客變」。如果購屋者已經規劃好未來愛屋的室內空間配置,就可以依此需求,請建商配合調整隔間位置、裝修材質,甚至是插座、弱電配置位置等等。
3.可以實際監督工程施作
預售屋是還沒興建完成的房屋,因此購屋者自然有機會親眼看見建物所使用的建材尺寸、廠牌與施工方式,還可以直接拍照存證。以我自己為例,事先都會請建商告知鋼筋、電線、PVC管、EMT管、防水塗料等材料的進場時間,有空時便會到工地,親自看看這些材料是否符合契約所規範的品牌與規格。除此之外,我還會要求,要安裝在我屋子內的馬桶、廚具、烘衣機、洗臉台等設備,一定要「經過我本人現場同意後才能安裝」,以避免將來驗收時還要再花時間拆除不合契約規定的器具,影響遷入愛屋的時程。
這些施工中的查核動作,能幫助購屋者維護愛屋的品質,而也只有購買預售屋,才有可能「親眼」看見愛屋是怎麼蓋起來的。
■履約保證,不怕建商收錢落跑
至於許多讀者會擔心,預售屋建商會不會收了錢,卻在房子還沒蓋好時就倒閉或落跑!這問題在民國100年5月1日「預售屋履約保證機制」上路後,發生的機率就大大降低了。
「預售屋履約保證機制」就是建商在販售預售屋時,必須從「不動產開發信託」、「價金返還之保證」、「價金信託」、「同業連帶擔保」與「公會連帶保證」等五種履約保證機制中,擇一納入預售屋買賣契約,以維護消費者的權益。

「哪種履約保證比較有保障?」
在五大履約保證機制中,以「不動產開發信託」及「價金返還之保證」,對消費者的保障較高。
「價金返還之保證」顧名思義就是,若預售屋的建商無法繼續興建,則承擔保證的金融機構,必須把之前已支付的購屋價金返還給消費者。
「不動產開發信託」則是由建商或起造人,
目錄:
Chapter1觀念篇 成屋看不見,預售屋才看得見!
買成屋,真正的黑心你看不見!
買預售屋,有三大優勢
履約保證,不怕建商收錢落跑

Chapter2準備篇 購屋前的準備功課
家庭財務健檢:35/35原則
查詢實際成交的歷史價格
如何找到我的「理想家」
其他要留意的選屋原則

Chapter3簽約篇 簽約細節睜大眼
熟悉不動產交易「契約範本」
各款應記載條文之目的
其他簽約應注意事項

Chapter4監工篇 預售屋施工現場勘查大曝光
監工的行前準備工作
監工重點1:結構工程
監工重點2:機水(弱)電工程混凝土—結構體中的筋肉
監工重點3:室內裝修工程

Chapter5驗收篇 怎麼驗收,房子才不出紕漏?
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