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別讓買房變成你的惡夢
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大學初級客語
大學初級客語
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別讓買房變成你的惡夢

你正陷在土地房屋買賣糾紛的困境裡,不知如何脫身? 想解套,先看針對相關問題,法院...

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分級標示普級
出版日期:2017-08-31
作者:可道律師事務所
出版社:商周出版
ISBN/ISSN:9789864772919
裝訂:平裝
內容簡介:
你正陷在土地房屋買賣糾紛的困境裡,不知如何脫身?
想解套,先看針對相關問題,法院怎麼判!

‧預售屋的樓中樓設計好誘人,買了才知道是二次施工的違建?
‧以為賣漏水屋被抓到頂多負責修復就好,哪知道有人因此被關?
‧即便合約裡特別註明,頂樓住戶也未必可以使用屋頂平台?
‧買到傾斜屋,除了要求解約,也可以向房仲索賠?

本書蒐羅房地買賣可能引發的各式糾紛個案,並引用判例,由律師逐一點出判決重點,幫助讀者在購屋前建立足夠的相關背景知識,不讓買房美夢變惡夢!

苦於房地交易糾紛者必買:理解法官判決的思考路徑,找到於己有利的蒐證方向。
房屋仲介必備:關於房地買賣的種種問題、必備相關知識,從業人員必須知悉。
法律相關從業人員必參考:蒐羅各類判例,援引前例最佳參考指南。
有心買賣房地者必看:事先掌握各種地雷所在,有助於在房地交易中全身而退。
作者簡介:
可道律師事務所

主編

吳存富
現職:可道律師事務所主持律師
學歷:輔仁大學法學士
政治大學法律研究所

黃韋儒
現職:可道律師事務所執業律師
學歷:世新大學法學士

共同編著者

張維晟
現職:可道律師事務所執業律師
學歷:政治大學法學士

陳韋含
現職:可道律師事務所執業律師
學歷:臺灣大學法學碩士

邱俐馨
現職:可道律師事務所執業律師
學歷:臺北大學法學碩士

張維文
現職:可道律師事務所執業律師
學歷:銘傳大學法學士
輔仁大學法學碩士

王姿茜
現職:可道律師事務所執業律師
學歷:政治大學法學士

張博鍾
現職:群典律師事務所主持律師
學歷:國立雲林科技大學營建工程系、玄奘大學法學士、東海大學法學碩士

吳嘉瑜
現職:典律國際法律事務所執業律師
學歷:臺北大學法學士、臺灣大學法學碩士(刑事法組)

吳蕙蓉
現職:執業律師
學歷:東吳大學法學士、東吳大學法律學研究所

楊岱欣
現職:可道律師事務所實習律師
學歷:輔仁大學財經法律學士、中央大學法政所碩士
章節試閱:
買屋之斡旋金
要約書及斡旋契約書傻傻分不清楚?

蕭先生看上位於捷運站附近的房屋而與仲介聯繫,仲介於洽談時向蕭先生表示,可以用「要約書」或是提出「斡旋金」的方式讓他們去向賣家溝通,後者只要賣家同意收款的話就行了,而一般提出現金也比較容易說服賣家同意等等。於是蕭先生就選擇簽訂了斡旋書,並匯了10 萬元給仲介。蕭先生事後想想,覺得還沒看到屋子就先匯錢,風險太高,認為仲介沒講清楚斡旋金用途而主張斡旋書不生效力,仲介應該要返還斡旋金給他。請問蕭先生這樣主張合理嗎?

律師貼心話:
依照行政院內政部公平交易委員會所修訂的不動產經紀業規範說明(參本篇附件),房仲業者必須同時提出「斡旋金契約」及「要約書」供買方選擇,以下簡單說明區別:
1. 若選擇「斡旋金契約」:買方須另支付斡旋金(一般約房屋總價2%)給仲介,若賣方同意買方所出價格並收下斡旋金,買賣契約即會成立。
2. 若選擇「要約書」:買方不需先支付斡旋金,若賣方同意買方出價,僅成立買賣契約的「預約」。若之後買方後悔拒簽買賣本約,賣方得按雙方所簽的要約書,向買方請求損害賠償(通常約定房屋總價3%)。
若房仲業者未告知買方可以選擇的話,房仲業者按情況可能會依公平交易法被處以5 萬到2500 萬的罰鍰喔!
房仲業者現在除了一開始即先列出「不動產確認書」,說明並供買方選擇外,房仲業者更可以用錄音錄影方式證明自己確實有詳細解釋告知買方兩者差異,避免買方後續以「未告知」及「未予合理契約審閱期」等提起爭執。

臺灣高等法院104 年度上字第1129 號民事判決摘要:
主文:
(一審)原告之訴駁回。
(二審)上訴及追加之訴,併假執行之聲請均駁回。
理由:
……上訴人另主張蕭○○未給予伊至少3 日審閱期,即要求伊在系爭斡旋書上簽名,亦未說明斡旋契約與要約書之區別及其替代關係,則系爭斡旋書非個別磋商條款部分,均不構成契約內容,蕭○○將系爭本票交付予被上訴人不生成約定金之效果云云。然按企業經營者與消費者訂立定型化契約前,應有30 日以內之合理期間,供消費者審閱全部條款內容。違反前項規定者,其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容,消費者保護法第11 條之1 第1 項、第2 項分別定有明文。揆其立法意旨,乃為維護消費者知的權利,使其於訂立定型化契約前,有充分了解定型化契約條款之機會,且為確保消費者之契約審閱權,明定企業經營者未提供合理「審閱期間」之法律效果。準此,倘若消費者於訂立定型化契約前,企業經營者已提供定型化契約供消費者審閱,消費者並於充分了解全部定型化契約條款後,與企業經營者訂立定型化契約,縱企業經營者斯時未依消費者保護法前開規定,給予消費者合理審閱期間,惟消費者既於充分了解全部定型化契約條款後,拋棄行使合理審閱期之權利,而與企業經營者訂立定型化契約,消費者自不得於事後再為主張企業經營者未給予合理審閱期間,定型化契約中非個別磋商條款部分對其不生效力,始為公允。查:
……依晨○公司、博○公司及蕭○○於原審提出,並經由上訴人簽名之不動產確認書上已註明:「注意:買方得就『要約書』或『買賣斡旋契約書』任選一種,為保障買方權益,並防杜日後滋生糾紛,博○不動產加盟店依據行政院公平交易委員會決議,提供『要約書』或『買賣斡旋契約書』二種文件及方式供買方參考,買方可自由選擇,請勾選您所選擇簽署的文件。」等語,並勾選「買賣斡旋契約書」欄位〔見原審訴卷(二)第11 頁〕。另參以證人蕭○○於本院證稱:……「(問:本案中,有無給予上訴人3 日審閱期間?若未給予,其原因為何?)答:沒有給他3 天的審閱期間,因為上訴人沒有房屋買賣經驗,但是他說他太太有,而且當日是已經談好,他太太也清楚斡旋的流程及交易方式,也很明白說要來付斡旋。」、「(問:證人前稱:在給上訴人看買賣斡旋契約書的時候,另外還有一張可以供上訴人選擇要約或斡旋的書面,是否指原審卷二第11 頁之不動產確認書?)答:是,第一頁是不動產確認書,可以選擇要約或斡旋,第二頁就是斡旋契約書,第三頁是要約書。我們在第一頁你選擇要約或斡旋會打勾,再去你選擇的那一頁填寫。」等語(見本院卷第98 頁背頁、第101 頁至第102 頁);及系爭錄影光碟譯文所示(見原審訴卷(一)第185 頁):(1)錄影紀錄時間19:30:50,蕭○○向上訴人說明系爭斡旋書內容:「蕭○○:對,5%是斡旋金,當作斡旋金,再來是不動產確認書,就是您等一下在這邊簽名,代表會有斡旋跟要約……」、「蕭○○:我跟你解釋,就是我們買賣房屋有斡旋跟要約,所謂的斡旋就是我們有票有個定金(上訴人:當作小定),要約就是ㄟ這個錢你要不要,要就簽名,但是今天如果說不要了,屋主不賣了,買方不買了,雙方都沒有責任,但是如果是斡旋的話,屋主不賣了,他收多少票要賠你多少,你不買了你開多少票給他你要賠他多少。」、「上訴人:我懂你意思」;(2)錄影紀錄時間19:34:00,上訴人於系爭斡旋書簽名:「蕭○○:這邊幫我簽名……然後買方這邊簽名(系爭斡旋書),買方身分證字號。」;(3)錄影紀錄時間19:36:10,上訴人填寫系爭本票。可知上訴人與蕭○○磋商過程中,蕭○○確實有向上訴人解說不動產確認書,並說明有區分買賣契約斡旋書與要約書兩者之權利義務關係有何不同,及解說系爭斡旋書內容後,由上訴人親自在不動產確認書及系爭斡旋書上簽名,並簽發系爭本票作為斡旋金。顯見上訴人經蕭○○解說不動產確認書上所載「買賣契約斡旋書」與「要約書」不同之權利義務,及系爭斡旋書之內容條款後,在不動產確認書及系爭斡旋書上簽名。則上訴人於瞭解「買賣契約斡旋書」與「要約書」之不同,及系爭斡旋書之內容條款後,拋棄系爭斡旋書至少3 日審閱期之權利,自不得事後就此部分再為爭執。是上訴人主張蕭○○未給予伊至少3日審閱期,即要求伊在系爭斡旋書上簽名,亦未說明斡旋契約與要約書之區別及其替代關係,系爭斡旋書非個別磋商條款部分,不構成契約內容云云,無可採信。
目錄:
前言

第一部/合約爭議

‧買屋之斡旋金
要約書及斡旋契約書傻傻分不清楚?
我付出的斡旋金可以要一些回來嗎?
買家可以請求賣方返還先前交付的斡旋金嗎?

‧違約金
違約金忽高忽低,什麼情況下我才能把違約金要回來呢?(成功酌減篇1)
違約金忽高忽低,什麼情況下我才能把違約金要回來呢?(成功酌減篇2)
違約金忽高忽低,什麼情況下我才能把違約金要回來呢?(無法酌減篇)

‧預售屋
如何認定所謂「完工」?
建照使照缺一張,完工交屋好渺茫
只看過契約樣本也算入審閱期間嗎?
契約條款看不清,SPA、泳池皆成空

‧現況交屋
「現況交屋」不是你的免死金牌!
簽訂「現況交屋」,屋況說明要留心!
買方同意依中古屋現有的屋況簽約,能不能事後反悔向賣方請求賠償?

‧售屋廣告內容不實
相信售屋廣告而買房子,結果根本是廣告不實,我難道不能要求建商退錢嗎?
如因建商廣告誤導,購買到商業區、工業區用地的住宅,可以解約返還價金嗎?(詐欺要求返還價金篇1)
如因建商廣告誤導,購買到商業區、工業區用地的住宅,該怎麼辦呢?(詐欺要求返還價金篇2)
我家門前有小河,後面有華納威秀影城?
白色夢想屋變成黃色外牆心碎屋?
售屋廣告跟詐欺是否只有一線之隔呢?

‧二次施工
二次施工到底是什麼,能吃嗎?
滿佈陷阱的二次施工同意書

‧是否有承租或占用他人土地章節
賣越界屋不明說?當心,偷雞不著「抓去關」!

‧借名登記
我將房地借名給別人,想不到他竟然想將房地佔為己有, 我能夠要求他返還嗎?
將房地借名給他人,他人卻再次轉售於第三人,能夠要求第三人返還嗎?

第二部/瑕疵房屋

‧房屋漏水
賣漏水屋嚴重嗎?當心賣了不僅傾家蕩產還要被關!
買到漏水屋怎麼辦?屋價減損可以向賣家請求賠償嗎?
天啊!別再漏水了,我都快瘋了!我要精神賠償!

‧房屋傾斜
天啊!我的房子怎麼歪歪的!(瑕疵態樣篇)
天啊!我的房子怎麼歪歪的!(解約、減少價金篇)
天啊!我的房子怎麼歪歪的!(向房仲求償篇)
天啊!我的房子怎麼歪歪的!(購買中古屋篇)

‧海砂屋
買到海砂屋該怎麼辦?(瑕疵態樣篇)
買到海砂屋該怎麼辦?(減價要求返還篇)
買到海砂屋該怎麼辦?(請求損害賠償篇)

‧凶宅
媽!我們買了鬼屋!
天啊,我買到凶宅!但我怕的不是鬼來找,我怕的是被人坑……(民事篇)
天啊,我買到凶宅!但我怕的不是鬼來找,我怕的是被人坑……(刑事篇)
房客在租屋處自殺,房東可以找誰請求損害賠償呢?
子租屋燒炭成凶宅,房東求償父母免賠?

第三部/居住環境糾紛

‧嫌惡設施
銷售房地附近有嫌惡設施,仲介應否告知?
買了預售屋才發現鄰近有基地台,可以主張瑕疵嗎?

‧改建、增建、加建、違建
頂樓違建拆不拆?還我滿滿的屋頂大平台!
買了頂樓,是否能加購屋頂平台專用權?

‧停車位相關爭議
救命啊,建商把停車位變小了!?
憑什麼!沒有買停車位也要給付車道的金額?(行政法篇)
憑什麼!買停車位居然要給付2次車道的金額?(民法篇)

附錄、各式定型化契約範本
成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項
預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項
建物現況確認書
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