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多少錢才合理:百萬筆房屋交易的教訓
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多少錢才合理:百萬筆房屋交易的教訓

在變態的房產結構裡,我們如何弄清楚市場真相? 台灣每天都有人在賤賣自己的房子、或...

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分級標示普級
出版日期:2016-03-28
作者:房孝如
出版社:城邦印書館股份有限公司
ISBN/ISSN:9789869290111
裝訂:平裝
內容簡介:
在變態的房產結構裡,我們如何弄清楚市場真相?
台灣每天都有人在賤賣自己的房子、或是買的太貴!
實際檢視超過百萬筆房價資料,首度公開最先進的房價分析技術,
讓買賣雙方能做出真正有利的決定,徹底擺脫投機炒作的噩夢。。
作者房孝如要給讀者三個前所未有的體驗。
首先,讓讀者體驗什麼是真正透明的房價?在此之前,台灣只有口頭鼓勵資訊透明,但卻從未有人真正動手讓資訊透明。參考世界各地的作法,本書讓內政部實價登錄資料的透明程度,超乎多數人所能想像;而且要讓讀者直接感受,資訊如果繼續不透明,大家將付出多麼慘痛的代價。
其次,作者提出創新的科學分析方法,讓讀者能夠實際體驗,在房屋交易過程,自己可以如何跟對的人、以對的價錢、做出對的決定。如此專業的分析方法,即使在歐美也尚不多見,首次披露與讀者分享。本書再三強調:透明本身不是重點,如何讓消費者能因資訊透明而做出更正確的決定才是。
最後,要讓讀者實際體會:台灣在資訊透明的過程,為什麼困難重重?黑心業者積弊難除、政府愛莫能助、消費者因循苟且,再再都讓房屋交易的公平合理,變得遙不可及。房價透明還有很長的路要走,本書希望能踏出有效的一步。
【專業系統分析顧問】
本書內容之房價資料,由身兼「實價登錄資料解析」、「雙方代理不動產交易影響」兩大產學合作主持人的黃美玲教授協助進行房價資料分析校正。
※本書特色
強調實做:本書不僅口頭呼籲房價必須透明,更實際動手讓資訊透明;讀者可以真實感受何謂透明房價?以及如果房價不透明,大家將如何身受其害?
創新研發:如何分析透明的房價資訊?台灣落後世界先進國家甚多;本書旁徵博引,開發出許多創新的分析方法,協助消費者做出更理想的買賣決策。
啟動變革:台灣房市問題嚴重,幾乎已達動搖國本地步;本書從全方位的角度,提供解決方案,讓產、官、學各界能通力合作,結合消費者的力量,一起從不同層面解決房市沉痾。
作者簡介:
房孝如
學歷
 國立政治大學企業管理研究所 碩士
 國立中正大學企業管理研究所 博士
現任
 衡定房屋仲介有限公司 總經理
 衡定資訊有限公司 總經理
願景
 推動賣方競價交易機制
 建立買方服務作業標準
章節試閱:
第4章 以簡馭繁的智慧
汽車與房屋都很昂貴,消費者在做決策時,都會很慎重。不過,二者的困難度,卻有天淵之別。
台灣每年約賣出30多萬輛的車子,也至少可以賣出30萬戶的房子。二者的銷售數量相差不多,但消費者的決策困難度,卻天差地別。其中,最大的差異在於:消費者買車時,不太需要將30萬輛車全部試開過;但在買房子的時候,則最好能將30萬戶房子全部親自看過。
每台汽車的差異不會太大,但每戶房子的差異卻可能很大,因此,消費者的購買行為,自然會有所不同。
買車的時候,比較的是品牌,例如:Altis與Sentra;儘管,二者的銷售量高達5萬輛,但消費者僅需比較二品牌的規格、配備、售價等即可,而無須針對5萬輛車,一台一台去比。相反地,當消費者買屋時,例如:打算買在內湖與南港二地。此時,若二地有5千戶房子待售,消費者如果沒能把她們全部有系統地過濾,恐怕很難說自己的決策十分周延。
汽車的品牌,濃縮了消費者必須處理的資訊量。因此,消費者僅需針對數量有限的品牌,進行深入的分析比較,即可做出八九不離十的決策,決策困難度相對較低。相反地,在房屋的購買過程,由於缺少類似汽車品牌的機制存在,以致消費者必須面對的資訊量,經常是多到根本無法處理(例如:前述的5千戶房子)。消費者想多看,但面臨許多限制;想挑重點看,卻又不知重點何在?進退之間,經常備受煎熬,決策困難度舉世無匹。
本書提出「結構吸引力」的觀念,目標即在發揮類似汽車品牌的功能,協助消費者,一方面能減少必須面對的資訊數量,一方面又能提升決策的品質。許多房子集合在一起,會形成一種特定的「氛圍」,就像汽車的品牌一樣,散發出特有的魅力。此處所謂的氛圍,指的是:便利、品味、視野、動線、空氣、蟲鳴⋯等所有跟日常生活相關要素的集合。不同的房子集合在一起,就會形成一個特有的結構,散發出不同的氛圍,對消費者產生不同的吸引力,我們將此稱為「結構吸引力」。
雖然,每棟房子都不一樣。有的新、有的舊;有的做商業使用、有的純做住家;有的連成一線、有的零星散布;但都會集合而成一特定的結構。綠地、市集、學校參差其中;光線在其中或明或暗、聲音在其中或大或小;人在其中每天進出、車在其中每天穿梭;風在其中流動,繞過這棟房子、穿越那條巷弄;在一個特定範圍內的房子,會形成一個特定的結構,讓每一個接觸到它的人,都會產生一個共同的感覺。例如:靜諡、便利、視野遼闊、或是動線流暢、或是有異國風情等。此多數人所產生的共同感覺,因氛圍而生;氛圍則因房子彼此相互呼應形成的結構而生。
結構吸引力將原本異質的房子,變成一個具有同質性的集合。發揮類似汽車品牌的功能,讓消費者能更有效做出合理決策。
結構吸引力有大有小,就像不同品牌的汽車,對消費者的吸引力有大有小。有些房子所形成的結構,流露出較佳的質感,對消費者的吸引力較大,有些則否。就像有些品牌的車子,對消費者的吸引力較大,有些則否。
一個品牌的汽車,若是吸引力較大,能擁有許多優勢。其中,第一是較容易成為消費者的首選;第二是單價可以比其他同級車更高;最後,則是相對較不需要促銷,每台車的售價較能維持一致的水準,降低營運的風險。
同樣地,一個結構吸引力較大的地區,區域內房子的單價,通常也會較高;而且,因為是許多買方的首選,所以不同房子之間的成交價格,差異相對也會變小,未來轉手不易的風險也會降低。
例如:下圖是所謂東湖地區的房價分布圖。總計有326個社區,交易時間涵蓋101年8月至103年12月。我們將其依成交單價的高低,區分成四個等級,分別由藍、黃、綠、紅代表。其中,藍色的社區單價最低(約13萬至37萬),共有82個;黃色的單價略高(約37.1萬至43.5萬),同樣有82個社區;綠色社區的單價相對更高(約44萬至49.8萬),總計有81個;紅色則為單價最高的前25%社區(約50萬至90萬),計有81個。
由上圖不難看出,捷運葫洲站周遭A區塊的房子,較東湖站周遭B區塊的房子,有著較佳的結構吸引力。
姑且不論,從主觀的價值判斷上:A與B相比,誰的學區較佳?誰採買方便?誰房子規劃得宜?誰的未來建設題材多?單純由客觀的數據分析,A不僅平均成交單價較高,且單價之間的一致性也較高,因此,我們可以確定:葫洲站周遭的房子,展現出更佳的協調性,有著更吸引人的氛圍,也預告著更有機會的未來。
結構吸引力告訴消費者:如果用相同預算買房,應該買在吸引力較高的區塊;對於賣方而言,在結構吸引力較高範圍內的房子,也必定因為擁有較佳的賣像,而能開出較好的價格。
例如:上圖中,消費者若想在東湖地區,用每坪40萬購屋,也就是購買約略屬於綠色單價的房子,則選擇A會比B,更能確保現在的居住品質,以及未來房子轉手時的增值潛力。
同時,對賣方而言,若大家都較偏好A區塊內的房子,也促成條件相同的二棟房子,在A區能比B區,不僅成交價格可以更高,也更容易找到買家。此較豐厚的報酬,獎勵的是賣方當初慧眼獨具選擇A區置產。
有二項重要的數據,可以客觀衡量所謂的結構吸引力。一是區域內房子的平均單價;結構吸引力愈佳,整體的平均單價就有機會拉高。另一則是區域內房價的差異程度;結構吸引力高的生活圈,房屋彼此搭配較合宜,自然容易縮小價格差距,讓彼此間的房價差異變小。
例如:A與B二生活圈,圈內房子的單價分別如下:
A:20 80 81 82 83 84 100
B:20 30 40 50 60 70 100
上例中,A生活圈房子的平均單價為75.7萬、B為52.9萬;且A、B二生活圈內,房價的差異程度(標準差),分別為A的25.5,以及B的26.9。依據我們的定義,A應較B擁有較優的結構吸引力。因為只有當地房子,彼此相互輝映的品質,到達一定的水準,方能同時維持較高的房價,以及較小的價格差異。
擁有較優的結構吸引力,代表不論消費者想購買何種產品?A生活圈都是首選。例如:消費者若是想買一坪百萬的豪宅,買在A可能會比B更易保值。即使預算有限,只能買每坪20萬的公寓,買在 A 也會比B更有利未來的轉手。無論如何,A都立於不敗之地。
真正決定一棟房子現在以及未來價值的是結構吸引力,沒有一棟房子能夠例外。因此,買方購屋時,重點可能不是先決定要去看那棟房子?而是必須先識別每個地區的結構吸引力。畢竟,只有結構對了,決策才有可能正確。賣方售屋時,結構同樣是影響售價高低、彈性大小的重要依據。
買方最常跟我們抱怨的就是:「房子這麼多,到底該從那裡看起?」買方知道自己的時間、精神有限,不可能全部都看,必須有所取捨,但卻完全不知該如何取捨才對?結構吸引力,協助買方訂出優先順序;並且讓買方清楚,自己打算爭取甚麼?又準備放棄甚麼?
結構吸引力將所有房子視為一個整體,然後從中區別出彼此的差異。房子之間,彼此愈能相互呼應的結構,對消費者的吸引力愈大。原則上,許多房子之間。依平均單價的高低,以及單價差異的大小,我們可以區分出四種不同類型的結構。每種類型各自有其成因、優劣,同時也吸引著不同的消費者,其如下所示。
魅力結構
魅力結構內的房子,平均單價高、且單價的差異較小,堪稱素質整齊,對各種類型的消費者,都有極大的吸引力,例如:前述的葫洲站周邊A區塊。
消費者購屋時,會考量許多因素,例如:小孩的教育、家庭的採買、出入的方便、居住的安全、日後的發展等。若一個結構,能同時滿足的項目愈多,且每一項目的品質相對也愈好,成為魅力結構的機會就愈高。
下圖是以捷運內湖站為核心,周遭成交社區的分布圖。同樣地,我們將其依單價的高低,區分成藍、黃、綠、紅四個等級。藍色的單價最低,黃色較高、綠色更高、紅色的單價最高。交易時間涵蓋自 101年8月至103年12月,總計有180個社區。
上圖紫色區塊內房子,位於美國在台協會(AIT) 對面,彼此相生相應、協調一致,共同營造出一個魅力結構。在此結構內的房子,不僅現在的單價較高,未來轉手時,單價更上一層樓的機會也較高。因此,不論是預算買藍、黃、綠、紅房子的買家,均應以此做為自己看屋的首選。
在一個特定範圍內,魅力結構可以協助買方解決房子太多,不知開從何看起的問題。但若將範圍拉大,很多買方還是很困擾,不斷向我們求助,「當同時面對二個魅力結構時,該怎麼辦?」例如:上述的AIT對面,以及之前的葫洲站周遭,二者相隔並不遠,且同樣也都是魅力結構,很多買方因此不知該如何取捨?
成交量的意涵
魅力結構會不會永遠都是魅力結構?答案是:當然不會。此就跟太陽一定會下山、春天一定會過去一樣自然。人來人往、潮起潮落、結構不斷在變。所有房子相互搭配的方式,在消費者心目中的份量,經常不可同日而語;有些份量變得更重,有些則變得更輕。
如何知道一個結構目前的狀態?依據我們的觀察,結構內房屋的成交量,是一個很重要的先行指標。二個同樣屬於魅力結構的區域,若成交量的表現有差異,一個較多、一個較少,則顯示二者在消費者心目中,可能不再具有相同的份量。一個可能更具魅力,一個則顯示消費者可能出現猶疑、觀望、甚至失望的轉折。
例如:下圖分別是內湖站、葫洲站周遭社區成交量的對照。依每社區成交量的多寡,我們將其區分成四個等級,分別以藍、黃、綠、紅代表。藍色的成交量最少、黃色的成交量較多、綠色的成交量更多、紅色社區的成交量最多。
前二圖中,上圖紫色區塊,是AIT對面的魅力結構,其成交量較多的社區(紅色),明顯多於下圖葫洲站周遭的魅力結構;且成交量小的社區(藍色),AIT對面亦較葫洲站周遭為少。
整體而言,AIT對面的魅力結構,成交量相對較大,顯示有一定的買盤支撐,在消費者的心目中,吸引力仍是有增無減,處於向上攀升的階段。相對地,葫洲站周遭的魅力與其高房價,二者間是否仍能相輔相成、相互拉抬?則似乎進入撞牆期。交易量縮的格局,顯示消費者有觀望、遲疑的心態。後續若部分社區,出現價跌的現象,則整體結構不排除由魅力轉為風險結構。
風險結構
所謂的風險結構,指的是區域內房子的平均單價,仍然能維持高檔,整體氛圍對消費者,仍有一定的吸引力。但與魅力結構相比,價差卻相對較大,顯示高單價房子雖然仍是主流,但部分社區的單價偏低,且比例有增加的趨勢,例如:前述的東湖站周邊B區塊。
依據我們的觀察,風險結構經常位於魅力結構的旁邊,屬於一種外溢效果的不確定。每當一個魅力結構形成,效應即會不斷擴散;就像一個颱風眼般,會不斷將更多的房子吸納進來,成為自己結構的一部分;更嚴格來說,應是每棟房子都希望自己成為魅力結構的一部分,而不斷靠攏。當然,能夠吸納的範圍終究有限,結構吸引力會不斷向外遞減;消費者看法逐漸分歧,終致價差開始拉大,形成魅力結構旁的一個風險結構。
下圖是一般稱為內湖四期及其周遭的房價分布。總計有163個社區,交易時間涵蓋101年8月至 103年12月,平均單價約為60萬,在內湖區已屬高價,顯示該區整體的搭配,已獲一定程度的認可。我們同樣依單價的高低,將所有社區分成四個等級,由低至高,依序為藍、黃、綠、紅。
上圖顯示,內湖四期的魅力結構核心,主要在國防醫學院對面,圓形框框的範圍。結構吸引力隨著相外圍擴散,而逐漸減弱,形成所謂的風險結構。一是往成功路三段方向的A區,另一是往金湖路擴散的B區。二區域內的房子,一方面雖然平均單價較高,但價差也逐漸擴大,整體的不確定感增加。
一個結構吸引消費者的原因,不論是:景觀、悠閒、品味等氛圍,代表的都是一種集體共有的感覺,此感覺會隨著結構範圍的擴大,而逐漸產生分歧。雖然,感受到景觀、悠閒、品味的人還是很多,但愈往外圍,不以為然的人,可能也同時增加。大家對房價的看法,也逐漸產生分歧,房價開始出現落差,結構逐漸由原來的魅力,轉為所謂的風險結構。
例如:一棟房子在魅力結構的核心,可能可以賣30萬/坪,但愈往外圍,卻可能只值25萬/坪,不過,有些房子也許仍能保持原有的身價,於是,形成一個在魅力結構旁邊,平均單價仍高,但價差也很大的風險結構。
下圖是士林天母地區的房價分布圖。總計有395個社區,交易涵蓋時間為:101年8月至103年 12月止。我們將這些社區,依成交單價的高低,區分成藍、黃、綠、紅四個等級。藍色最低、黃色高些、綠色更高、紅色為單價最高的前25%社區。透過單價高低的分布我們希望能更深入了解一個地區的交易內涵。
天母商圈曾經是台北時尚、美食、異國風情的代表;而天母東、西路,則是當時天母盛極一時的代表;然而,時至今日,隨著天母商圈的沒落;天母東路及忠誠路,雖然依舊能保有傳統的榮光,維持既有的魅力於不墜(參考上圖);不過,天母西路卻逐漸失去昔日的丰采,而轉為風險結構(上圖紫色區塊)。
風險結構標示著看法的分歧。商圈會興起、會沒落,商圈本身不會承認,然而,透過所有房子在消費者心目中的價值,卻能清楚標示出,既有的絢爛,可能已經開始黯淡。一棟房子的成交價格,也許不能說明甚麼,但上百棟房子的交易價格,卻絕對能透露出:有些地方,消費者的看法仍然與過去維持一致;但有些地方,消費者的看法卻已經產生動搖,逐漸有分歧的現象產生。
我們的結構分析,對消費者決策,能提供更多資訊。下圖是捷運南勢角站周遭的房價分布圖。總計有278個社區,交易涵蓋時間為:101年8月至103年12月止。我們將這些社區,依成交單價的高低,區分成藍、黃、綠、紅四個等級。藍色最低、黃色高些、綠色更高、紅色為單價最高的前25%社區。
由上圖,不難發現:捷運南勢角站周遭,已形成一個魅力結構。捷運站加上夜市,確實對消費者形成一定的吸引力。不過,愈往南走,吸引力的不確定性漸增,至興南國小附近(圖中紫色區塊),結構就開始由魅力轉為風險。很多不動產業者,喜歡炒作商圈的話題,例如:捷運站、夜市、學校等。表面上看,商圈確實對消費者有一定的吸引力。但潛在的問題是:商圈的界線在那裡?是不是超過一定的範圍,商圈的吸引力就會開始打折?
沒有一個商圈的範圍能夠無限延伸。傳統的商圈概念,因為缺乏客觀數據的衡量,所以,經常只是一個拉抬房價的話題,而非嚴肅探討合理房價的基礎。我們的結構分析,告訴所有人,每個商圈都有界線,且越過這條線之後,恐怕商圈帶給消費者的不確定會遠大於確定。
目錄:
推薦序
 房價資訊中的專業倫理、職業倫理與制度倫理 花敬群
 不動產—不動就「慘」、盲動也很「慘」 馬國柱
作者序
前言

【第一部】房價透明 刻不容緩!
 第1章 世界各地的透明方式
 第2章 怎麼樣叫價格透明
 第3章 不透明的代價

【第二部】房價透明 決策自主!
 第4章 以簡馭繁的智慧
 第5章 交易價格的決定
 第6章 替代方案的選擇

【第三部】房價透明 消費覺醒!
 第7章 黑心房仲的變革
 第8章 行政立法的支持
 第9章 消費意識的覺醒

後記
資料說明
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