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(二手書)黑心仲介不告訴你的買屋賣屋陷阱
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(二手書)黑心仲介不告訴你的買屋賣屋陷阱

出版日期:2011-08-01
ISBN/ISSN:9789868626850
作者:陳恭奕

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(二手書)黑心仲介不告訴你的買屋賣屋陷阱
二手書備註 : 無畫線註記
書況:良好
內容簡介:
全天下的房仲多半不會說謊,
他們只是沒說出全部實情。
世界上沒有任何一個房仲,生下來就想當黑心貨。
他們只是不告訴你,
許多關於買屋賣屋的祕密和玄機,
好讓他們,在最快時間內結案,賺到服務費而已。
如果你買屋賣屋吃了悶虧,請不要怪他們,
要怪就怪你沒先看這本書。

擁有自己的房地產,是每個人一生追求的目標。大部分的人,都是透過仲介代為處理相關事宜,只是房屋仲介不是搞慈善事業,所有的話術、廣告,都是為了要成交賺佣金!不管是房仲、建商,或是代銷公司,他們並不是存心要騙人,只是你,一直沒有聽懂、看懂而已!
你可知道:「不動產說明書」其實是看不出凶宅或吉屋、明星學校的隔壁不見得就是明星學區、捷運共構宅不為人知的「隱藏成本」、價格低於行情的房子都有不能說的祕密、看房選屋時要先加入「外貌協會」?仲介拿到key不等於他有權賣房子、看屋中意時一定要先付斡旋金嗎?有停車位並不表示你可以停車、委託一家專任真的多家服務銷售?簽完約千萬不要立刻簽「契約變更同意書」、說好現況交屋,家具還是通通不見了?……
本書作者從房仲基層業務員做起,目前是不動產教育訓練講師、不動產投資顧問,於房屋仲介業相關領域長達23年,他將在書中藉由實際接觸的案例及周遭朋友的故事,一一破解以上問題,告訴你,如何透視仲介話術技巧,看穿許多不為人知的買屋賣屋真相,以及如何避免誤踏法律地雷。
此外,本書也會告訴消費者如何保障自己的權益,其中所提供的自我保護措施,是目前台灣房地產仲介業不敢討論的議題。
在這銷售資訊完全被封鎖,不對等的賭盤上,你一定要先看完本書,才能破解不肖仲介的話術與黑心伎倆,學會看屋的眉眉角角以求自保;否則,只怕你被片面之詞牽著鼻子走,不知不覺往陷阱裡頭跳,成為人家的待宰肥羊時,還會回過頭來感激他們的大力促成。

作者簡介:
不動產顧問專家
陳恭奕
曾從事房屋仲介,從基層業務員,歷任店長、店東、不動產消費糾紛調解委員,以及不動產教育訓練講師、不動產投資顧問等,於房屋仲介業直接相關領域擁有長達23年的資歷。
任職房屋仲介期間,從試用業務專員三個月連升12級,破格晉升業務經理,創下公司有史以來紀錄,並獲頒「最有價值業務」頭銜。
後來,轉任不動產投資顧問,並開始鑽研行為心理學、溝通談判技巧以及不動產法規,著有《不動產契據填寫實例》等實務教材,並受邀「卓越不動產學院」http://www.tw104.com擔任CEO,致力於房屋仲介業服務素質及專業提升的教育訓練工作。
歷年來已累積超過2,500小時的邀約演講,客戶包括各公家機構、學校、民間社團,以及知名企業。目前是知名的企管顧問講師,也是少數具有豐富房仲實務經驗的權威講師。
專長課題:
溝通談判策略、業務開發銷售技巧、客戶服務暨顧客滿意、人脈開發暨客戶管理、談判技巧、情緒管理、領導與激勵、個人職涯規畫。

章節試閱:
1.房仲多半不會說謊,只是沒說出全部實情
我有一位朋友的親戚,大半輩子省吃儉用,人生半百時,好不容易攢下畢生積蓄,風風光光的在敦化南路上,買了間近兩千萬的房子。他想說,一輩子應該就只買這麼一次房屋了,要買就買最好的,所以特別請仲介幫忙挑間福居,也請風水師看過格局、方位,都說是風水好得不得了。

特別是房仲不只一次強調,前任屋主就是因為住了這間房子十多年,做生意賺了大錢,現在要到大陸去投資。光是「這真是『福地福人居』啊!」這句話,仲介就掛在嘴邊不下五、六次,讓朋友的親戚每聽一回愈加歡喜一分,恨不得隔天就可以過戶入厝。

等到簽約翻閱建物謄本時才赫然發現,前一手買賣間隔的時間以及轉手原因。原來,朋友親戚發現前手屋主持有的時間居然不到半年,而且產權移轉的原因居然是「法拍屋」。於是追問之下,房仲才說明,現任屋主確實是經由法拍才買下那間房子的,前一任屋主是因為倒會跑路、房子被債權人查封拍賣,現在的屋主是投資客,所以根本沒打算自住,純粹就當作投資,所以買來半年不到,重新裝潢之後又轉手賣給了朋友的親戚。

這一發現非同小可,分明就是觸他霉頭,氣得朋友親戚新房子還沒住進去,就先中風住進了醫院。原本是想藉由「福地」的好風水帶來好運,讓自己升格為「福人」,誰想偏偏事與願違。

中國人相信風水,從某些科學角度看,風水之說也確實不全是空穴來風。例如風水學上將客廳喻為明堂,所以客廳光線一定要充足,所謂「明堂看得遠,事業無上限、財官運亨通。」站在醫學的觀點,不也是說「光線進不來,醫生跟著來。」但若因此過分迷信像是「福地福人居」這類的說法,那可是要自找罪受。

買房是人生大事,動輒百萬千萬,確實不得不小心再小心。風水之說固然重要,但最主要的還是要住在裡面,心裡覺得舒服,所以買屋之前還是可以借助各種資訊,或相關人員協助判斷某建物的優劣,再決定要不要購買。在簽約購買前,請務必記得,一定要要求仲介提供或直接向地政機關調閱「建物謄本」,從「謄本」就可以看出產權移轉的歷史紀錄,如此才能確保自己在意的事項不會出現閃失,而後悔莫及。

固然「業務嘴,唬累累」,但一方面那是他們職務上的慣性,若是消費者偷懶,自己不做功課,甘心三兩下就被「唬」得一愣一愣,小心到頭來累到的可是你自己。

2.「不動產說明書」,看不出凶宅或吉屋
我有個生意上的朋友,因為特別相信「坐東向西,賺錢沒人知。」(閩南語)這種說法,所以不論買辦公室或住家時,就都指定若不是坐東向西,代表好財位的房子他絕對不買。

後來,他果真生意愈做愈大,所以到中部擴展業務,需要選購房子當作分公司時,仍舊沒有放棄他住辦購屋的大原則——坐東向西的財位。透過房仲介紹,他看中了一間方位格局都相當不錯的商務辦公室,價錢又超值,甚至低於行情。

對於房價低於行情這一點,他感覺有些奇怪,特意留意了房屋四周環境,也沒發現有什麼問題。若硬要說環境上有什麼「異狀」的話,恐怕是屋外售屋看板上好像留下許多仲介告示貼貼撕撕的痕跡,這點確實挺讓人有些忐忑。為此,他特地詢問房仲,那房子為什麼賣那麼久都沒有賣掉?房仲只是拍拍他的肩膀,告訴他「我辦事你放心啦!這間你買到賺到。」

由於對當地不熟悉,在房子外觀內在都無明顯異狀的情況下,產權一切也都沒問題,最終朋友還是把房子給買下了。但誰也沒料到,他買之後沒多久,無意中才聽到附近的人說,那間房屋是凶宅,先前有屋主在那間房子裡自殺身亡,所以之前換過多家房仲都一直賣不出去,直到遇到他這位外地來的買主。

朋友這一聽可不得了,他氣急敗壞的找仲介理論,仲介卻推說自己也不知情,並且拿出「不動產說明書」,證明屋主當初勾選的是「所有權持有期間無發生非自然死亡事件」,而且那房子是屋主的爸爸留給他的「祖產」。

中國人不但愛說吉祥話,更愛聽吉祥話。於是房仲人員抓準了這種消費心理,像「坐東向西,賺錢沒人知。」這類收買人心的話術,便很自然成了他們方便又有效的銷售利器。理性的消費者,千萬不要讓自己的消費決策,受制於這樣的話術。

像案例中的前屋主,是鑽法律漏洞,他主張的是「『所有權持有期間』無發生非自然死亡事件」;法律上他雖站得住腳,但因為那間房屋是他自父親那邊繼承得來的,不可能不知道那就是凶宅。若又遇上不夠細心的房仲胡亂敲邊鼓,再加上自己執迷財位這些觀念,在這種狀況下,朋友要不犯下錯誤,那可是得靠運氣囉。

所以提醒讀者,最保險的方式是,一旦對於自己中意的房子感覺有異的話,一定記得要上網查詢那是不是凶宅,或者向管理員、鄰里長,或鄰居詢問房屋狀況,以避免買到自己不願意購買的房子。

3.捷運共構宅不為人知的「
目錄:
作者序:買屋賣屋是人生必修的幸福學分

PART-1 買屋時,房仲不會教你的「市場潛規則」
1.房仲多半不會說謊,只是沒說出全部實情
2.「不動產說明書」,看不出凶宅或吉屋
3.房子的廣告DM和泡麵包裝紙一樣,看看就好
4.你是買房子,還是想買公共設施?
5.明星學校的隔壁,不見得就是明星學區
6.捷運共構宅不為人知的「隱藏成本」
7.捷運共構宅的「方便」,有哪些安全顧慮?
8.價格低於行情的房子,都有不能說的祕密
9.世事無常,萬坪公園也會瞬間消失
10.「標的現況說明書」暗藏太多玄機?
11.付出血汗錢買房子,卻讓「蟑螂」住?
12.看房選屋時,最好先加入「外貌協會」
13.名家設計的房子,就是好房子?
14.仲介拿到key,不等於他有權賣房子
15.看屋中意時,一定要先付斡旋金嗎?
16.要約書比斡旋金有保障嗎?
17.付出去的斡旋金就要不回來?
18.契約標題不重要,內容才是關鍵
19.契約審閱期有沒有法律效力?
20.「定金」和「訂金」,一字之差要人命
21.自備款的陷阱,往往讓人「錢宅兩失」
22.魔術空間挑高樓層,只是魔術,不要當真
23.仲介公司履約保證,就等於「交易零風險」?
24.「可使用坪數」不等於「所有權坪數」
25.你的房子真的附有停車位嗎?
26.小心,一個車位卻要你付二次錢
27.有停車位,並不表示你可以停車
28.新屋裝潢前,要小心的陷阱
29.借屋裝修問題多到剪不斷,理還亂
30.漏水保固,直營和加盟的定義不同
31.海砂屋輻射屋,仲介敢保證卻沒責任

PART-2 賣屋時,如何破解房仲的「話術」和「詭計」?
1.「帶看銷售同意書」等於「專任委託銷售契約書」?
2.委託一家專任,真的多家服務銷售?
3.簽完約,不要立刻簽「契約變更同意書」
4.「隔離議價」式的疲勞轟炸,為的是逼你成交
5.小心仲介利用職業買主的「釣魚」詭計
6.仲介扮豬吃老虎賺差價的「三角簽」技倆
7.不要被房仲或代書的逐客令嚇到
8.仲介提供近三個月的成交資料,參考就好

PART-3 買屋前,必須搞懂的「交易陷阱」
1.投資客的房子不能買嗎?
2.說好現況交屋,家具卻通通不見了?
3.提前過戶土地,將土地增值稅轉嫁消費者
4.履約保證像防彈衣,有穿有保佑
5.投資型套房的房子,像不定時炸彈
6.買土地附贈破廠房,而且廠房再破也不能拆?
7.價錢低了兩成,小心買到乙工屋
8.買乙工屋的風險,是看不到的
9.破解「廣告戶」的低價迷思
10.接待中心不等於工地位置!

PART-4 賣屋前,一定要注意的「黑心地雷」
1.委託銷售一定要簽3個月嗎?
2.小心,代書原來是詐騙集團?
3.房仲介紹過客戶,賣方就要付仲介費?
4.小心簽一般約變成受災戶?
5.你的房子是「蘋果Case」還是「芭樂Case」?
6.借屋裝修要先簽契約
7.賣土地不一定要付增值稅
8.必須取得授權書才能簽委託書

PART-5 附錄
1.如何選擇房仲業務員?
2.如何挑選品質好的仲介公司?
3.宣稱高額貸款,原來利率也很高
4.奢侈稅避稅要領,避免以身試法
5.奢侈稅重砲出擊亂槍狂掃,合法避稅靠這招
6.專家壓箱寶,省錢節稅有妙招
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